On nous l’annonçait, on nous en parlait, tel un petit frémissement annonciateur du grand coup de vent – rafraichissant- il semblerait bien qu’elle soit là : la baisse des charges en copropriété. Est-elle durable, est-elle suffisamment sensible pour avoir un impact sur l’investissement dans le locatif ? Voici quelques éléments de réponse.
Que sont les charges de copropriété ?
Les charges de copropriétés représentent l’ensemble des dépenses que doivent se répartir les copropriétaires d’un immeuble. Concrètement, elles comprennent :
- l’administration de l’immeuble (honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales…)
- l’entretien (nettoyage des parties communes…) et la conservation de l’immeuble (ravalement de façade, réfection de toiture…)
- les services collectifs (gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité…)
- les équipements communs (entretien de la chaudière collective, de l’ascenseur, installation d’une antenne de télévision…).
Ces charges sont réparties entre les différents copropriétaires à hauteur de leur quote-part et sont établies chaque année, lors du vote du budget prévisionnel de la copropriété. Les gros travaux, de nature exceptionnelle, font l’objet d’une étude au cas par cas et d’un vote des copropriétaires.
Cela concerne par exemple les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, les travaux portant sur des éléments d’équipement communs, les travaux d’amélioration (transformation de l’existant, ajout d’un nouvel élément d’équipement, aménagement ou création de locaux à usage commun…) ou encore les études techniques (diagnostics, consultations…). Le site service-public.fr reprend dans le détail le fonctionnement des charges de copropriété.
Qu’en est-il d’une baisse ?
Comme l’explique cet article de capital.fr, les charges de copropriété baisseraient sensiblement. C’est la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) qui lance l’alerte en annonçant « une nette baisse des charges de copropriété en région parisienne au 1er semestre 2014 – moins 6,7% sur un an ». Et l’article de faire état de conditions climatiques exceptionnelles (un hiver 2014 particulièrement doux) et de postes de dépenses sous-estimés mettant un sacré bémol à cette annonce.
Il n’en demeure pas moins que la tendance est à la baisse, et qu’alliée à d’autres symptômes, cette nouvelle reste excellente pour l’investissement locatif. Par exemple, lesechos.fr soulignent les aménagements de la loi Dufflot, rebaptisée loi Pinel, en faveur du locatif : réduction d’impôt augmentée, durée d’engagement minimal diminuée… L’investissement locatif reste une valeur sûre. Comme le constate l’express.fr, « aujourd’hui, plusieurs paramètres jouent en faveur des acheteurs ».
Comment être sûr de son coup ?
Pour autant, l’investissement locatif peut être un parcours semé d’embûches. Avant d’acquérir un bien, il vous faudra étudier attentivement le marché et appliquer certains conseils :
- Etudiez attentivement le Plan Local d’Urbanisation de la commune dans laquelle vous souhaitez investir. Vous éviterez peut être quelques mauvaises surprises (constructions en vis-à-vis, aménagements nuisibles divers…)
- Choisissez une zone dynamique, vous trouverez plus facilement un locataire
- Entretenez votre bien, vous garderez vos locataires plus longtemps
Le plus efficace étant de faire appel à une agence immobilière spécialisée, comme Optireal, qui vous aidera à gérer votre bien et particulièrement les relations avec vos locataires en vous présentant des listes de candidats fiables. Cette mesure peut vous aider à vous prémunir contre les fameux impayés, véritable hantise du bailleur.
L’autre cauchemar du propriétaire, c’est la dégradation de son bien. Là encore, n’hésitez pas à vous protéger en souscrivant une garantie des risques locatifs, GRL, qui assure vos revenus locatifs et votre bien jusqu’à 700 000€ en cas de dégradations.
Enfin, si les charges de copropriété sont un sujet qui vous tient à cœur, sachez que l’ARC, l’Association des Responsables de Copropriétés, met à disposition sur internet un guide en 10 points pour les faire baisser. Bonne lecture !
