Vous êtes locataire de votre logement et votre propriétaire vous a fait signer un bail 3 6 9 ? Vous vous demandez à quoi correspond cette dénomination qui ressemble au décompte des points dans un match de basketball ? Il s’agit tout simplement d’un bail destiné aux particuliers et calqué sur son équivalent commercial. Sa particularité réside dans sa durée triennale : comme son nom l’indique, ce bail peut être renouvelé ou résilié tous les 3 ans. Je vous explique tout ça dans le détail.
Il n’y a que bail qui bail
Le bail d’habitation, vous connaissez. Quand vous louez un appartement ou une maison à un propriétaire, c’est le document qui vous autorise à prendre possession des lieux et qui définit les conditions d’entrée dans le logement ainsi que les modalités de résiliation du contrat. Chaque bail est soumis à une loi dite « Mermaz » datée du 6 juillet 1989.
On parle ici de bail 3 6 9 parce qu’il s’agit d’un contrat régi par une période triennale. Autrement dit, vous signez un bail pour une durée minimale de 3 ans, délai après lequel il peut être renouvelé à la demande de l’une ou l’autre partie. Au bout des 9 ans, libre au locataire ou au propriétaire de prolonger.
Quelques règles à connaître sur le bail 3 6 9
Je vous entends d’ici me demander : « et c’est tout ce qu’il fait, ce bail 3 6 9 ? » Non, madame, non, monsieur. Comme tous les baux (civil, commercial, colocation…), celui-ci possède des particularités qui vont au-delà de cette seule période triennale. En voici les plus importantes :
- Le cas échéant, le propriétaire et le locataire peuvent décider de fixer une limite de temps selon leurs désirs. Celle-ci peut être librement comprise entre 3 et 99 ans, du moment, donc, qu’elle respecte la durée minimum de 3 années imposée par la loi. Pour le locataire, l’avantage est conséquent : sachant que les loyers sont plafonnés (or inflation) sur toute la durée du contrat, cette période de temps lui assure une certaine stabilité.
- Au terme de la durée minimale du bail, celui-ci est reconduit tacitement sauf si l’une des deux parties se manifeste pour y mettre fin, pour une durée équivalente de 3 ans.
- En marge de cette reconduction tacite, le bail peut être renouvelé, c’est-à-dire qu’il peut être remplacé par un nouvel accord entre le propriétaire et le locataire. Pour ce faire, l’une des parties doit adresser à l’autre une demande de renouvellement. Puis, ensemble, ils prévoient les conditions du nouveau contrat, qui redémarre à zéro avec une durée initiale de 3 ans. L’intérêt, ici, c’est de pouvoir modifier les termes du bail, notamment le montant du loyer. Mettons qu’en utilisant l’outil mis en place par l’Anil (voir cet article), vous découvrez que votre loyer est sur- ou sous-évalué : l’option du renouvellement permet de rétablir la balance avant une nouvelle période de temps.
Dans le détail du bail 3 6 9
En vertu de la loi Mermaz, l’établissement d’un bail 3 6 9 ne peut se faire que dans le respect de certaines règles. Ainsi, ce bail doit être rédigé par le propriétaire et signé par les deux parties. La présence d’un tiers professionnel (agent immobilier ou notaire) n’est pas indispensable, mais peut contribuer à rendre cette étape plus légitime.
Ensuite, les clauses suivantes doivent nécessairement apparaître dans le contenu du bail :
- Les coordonnées du propriétaire (et de son mandataire, le cas échéant) ;
- La date d’entrée du locataire et la durée de la location ;
- L’usage (privé ou professionnel) du bien ;
- La description du logement pièce par pièce, la surface habitable (loi Boutin du 27 mars 2009), le détail des parties communes et des annexes (garage, jardin, cave, etc.) ;
- Le montant du dépôt de garantie s’il est demandé par le propriétaire (maximum un mois de loyer hors charges), sachant que ce montant ne peut pas être révisé ni durant la durée du bail, ni à l’occasion d’un renouvellement ;
- La liste des meubles et fournitures présentes dans le logement s’il s’agit d’un meublé.
En résumé, si vous avez investi dans l’immobilier et êtes vous-même propriétaire d’un logement que vous désirez mettre en location, le bail 3 6 9 est une bonne solution pour garder votre tranquillité d’esprit : il met le bailleur et son occupant sur un pied d’égalité au regard du droit.
Si vous êtes locataire, il vous est même plutôt favorable dans la mesure où il vous protège des hausses de loyer durant la durée stipulée par le bail 3 6 9.
